Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, kiralananı sonradan edinen malik lehine tanınan ve yalnızca belirli koşullarda işlerlik kazanan gereksinim temelli tahliye hakkını bu çerçevede düzenlemektedir. Söz konusu hüküm, klasik kira hukukunun denge anlayışı içinde nadir rastlanan bir istisnayı temsil eder.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, hüküm dilinde barındırdığı sadelikle birlikte karmaşık hukuki sonuçlar doğurabilecek bir içeriğe sahiptir. Maddede özetle şu ifade yer almaktadır: “Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinim tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek şartıyla bu tarihten itibaren altı ayın sonunda açacağı dava ile tahliye isteyebilir.”

Bu düzenleme, taşınmazın malikinde meydana gelen değişikliğin, kira ilişkisini sona erdirmek için tek başına yeterli olmadığını, fakat kişisel bir ihtiyacın samimi ve zorunlu varlığı halinde hukuki sonuç doğurabileceğini göstermektedir.

“Yeni edinim” kavramı, salt bir mülkiyet değişikliğinden ibaret değildir. Aynı zamanda mevcut kira ilişkisine üçüncü bir öznenin müdahil olması anlamına gelir. Satış, bağış ya da miras yoluyla gerçekleşen malik değişikliği sonrasında, yeni malik hem TBK m. 310 uyarınca mevcut kira sözleşmesine bağlı hale gelir, hem de TBK m. 351 uyarınca, belirli sınırlar içinde fesih talep etme yetkisine sahip olur. Bu noktada malik, kira sözleşmesinin tarafı olmakla birlikte, sözleşmeye dışsal bir ihtiyacı ileri sürerek sözleşmenin içeriğine müdahale etmektedir.

İlgili maddenin işlerlik kazanabilmesi, belirli şartların birlikte vücut bulmasına bağlıdır. Bu şartlar, teoride basit görünse de uygulamada oldukça karmaşık yorumlara açık olabilmektedir:

a) Maliklik Niteliği

Tahliye hakkı, yalnızca taşınmazın tescil edilmiş yeni maliki tarafından kullanılabilir. Malik sıfatının kazanılması, şekli anlamda tapuya tescil ile mümkün olmakta; bu yönüyle hak doğumu, şekli bir işlemle sıkı sıkıya ilişkilendirilmektedir.

b) Kişisel Gereksinimin Mevcudiyeti

Yeni malik, kendisi veya kanunun açıkça belirttiği yakınları adına, konut ya da işyeri ihtiyacını ileri sürmelidir. Ancak bu ihtiyaç, soyut bir arzu ya da ekonomik menfaat saikiyle değil; doğrudan doğruya barınma veya mesleki faaliyet ihtiyacının baskısı altında, gerçek ve samimi gerekçelerle doğmalıdır. Hukuki literatürde bu durum “meşru ihtiyaç eşiği” olarak kavramsallaştırılabilir.

c) Bildirim ve Süre Koşulları

Malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu süre, özünde bir hak düşürücü süre olup, maddi hukuka ilişkin bir sınırlama taşır. Ayrıca bildirim yapıldıktan sonra malik, ancak altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Kanun koyucu, burada hem kiracının korunmasını hem de malikin ihtiyacının bastırılmamasını hedefleyen bir denge kurmuştur.

d) Alternatif Dava Açma İmkanı

Dikkat çekici bir diğer husus, tahliye talebinin yalnızca altı ay sonunda değil, aynı zamanda kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de açılabileceğidir. Bu, normun uygulamada farklı yönlerden değerlendirilmesine imkân tanımaktadır.

Yargı kararlarında, ihtiyaç iddiasının yalnızca soyut beyanlara dayanması yeterli görülmemektedir. Yargıtay, gereksinimin objektif olarak mevcut, somut verilerle desteklenmiş ve alternatif çözüm yollarının tükendiği durumlarda tahliyeye karar vermektedir. Örneğin:

“Davacının ihtiyacı gerçek ve samimi görülmemiş, başka konutlarının bulunması ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldırmıştır.”
(Yargıtay 3. HD, E.2019/3347, K.2019/7795, T.2.10.2019)

Öte yandan, tüzel kişiler tarafından ileri sürülen ihtiyaç iddialarında, kullanım amacının şirketin faaliyet konusu ile doğrudan ilintili olması gereklidir. Bu durumda da yönetim kurulu kararları, iş planları, faaliyet raporları gibi belgelerle desteklenmeyen iddialar, çoğunlukla hukuken yetersiz kabul edilmektedir.

TBK m. 351, kira sözleşmesinin temel ilkelerinden olan süreklilik ve taraf istikrarı prensibine sınırlı ölçüde müdahale eden bir normdur. Yeni malikin kişisel ihtiyacına hukuk düzeni tarafından öncelik tanınması, ancak bu önceliğin belgelere, sürelere ve gereksinimin samimiyetine sıkı sıkıya bağlı olması koşuluyla mümkündür. Uygulamada bu hak, kötüye kullanılmaya açık olduğu için yargı organları tarafından titizlikle denetlenmekte ve sınırlandırılmaktadır.